1. Executive Summary
Mitten im historischen Stadtkern von Ladenburg bietet sich mit dem traumhaften Boutique-Hotel Dsignio und dem beliebten Restaurant ENO Enoteca Gourmet eine außergewöhnliche Gelegenheit, ein charakterstarkes Gastronomie- und Beherbergungsensemble mit hoher Aufenthaltsqualität, markanter Architektur und vielseitigem Entwicklungspotenzial zu erwerben.
Die denkmalgeschützte im Jahre 1709 errichtete Immobilie wurde 2007 saniert und im Jahre 2023 zu einem Juwel veredelt. Sie verbindet mehrere attraktive Nutzungsbausteine: einen stilvoll gestalteten Restaurantbetrieb, eine großzügige saisonale Außenbewirtschaftung, einen Hotelbereich mit insgesamt elf Gästezimmern, einen Frühstücksbereich, Personal- und Nebenräume sowie einen atmosphärischen historischen Gewölbekeller.…

Die vorliegenden Flächenberechnungen weisen für die Gaststätte eine Nutzfläche von ca. 187,97 m² und für den Hotelbereich eine Nutzfläche von ca. 306,14 m² aus. Hieraus ergibt sich eine dokumentierte Gesamt-Nutzfläche von ca. 494,11 m². Die Außenbestuhlung mit ca. 125,66 m² wird in der Unterlage gesondert ausgewiesen und ist nicht Bestandteil der genannten 494,11 m².
Zusätzliche Entwicklungsmöglichkeiten können sich insbesondere im Dachgeschoss ergeben. Hier ist bereits eine Wohnung genehmigt, mit deren Ausbau begonnen wurde.


2. Die wichtigsten Merkmale auf einen Blick
• Historisches Hotel- und Restaurantensemble in zentraler Altstadtlage von Ladenburg
• Restaurantbereich mit Gastraum, Theke, Küche, Empfang und Sanitäranlagen
• Großzügige saisonale Außenbestuhlung mit ca. 125,66 m² gemäß Unterlagen
• Hotelbereich mit elf Gästezimmern und zugeordneten Bädern
• Frühstücksraum mit Shop sowie Abstell- und Flurbereiche
• Personalraum und Personal-WC
• Außergewöhnlicher historischer Gewölbekeller mit besonderem Ambiente
• Hochwertige, modern und individuell gestaltete Beherbergungs- und Gastronomiebereiche
• Ausgewiesene Gesamt-Nutzfläche von ca. 494,11 m²
• Genehmigte Wohnung zum selbständiger Fertigstellung im Dachgeschoss Potenzial im Dachgeschoss
• Mehrere Stellplätze im Innenhof; zeichnerisch dargestellt sind fünf Stellplätze
• Geeignet für Eigennutzer, Betreiber, Gastronomen, Hoteliers oder investierende Erwerber

3. Objektbeschreibung
Das historische Ensemble präsentiert sich als außergewöhnliche Verbindung aus traditioneller Bausubstanz und zeitgemäßer Gastlichkeit. Die architektonische Präsenz des Gebäudes, die großzügigen Fensterflächen, die hochwertige Innenraumgestaltung und die verschiedenen Nutzungsbereiche schaffen einen unverwechselbaren Charakter.
Das Erdgeschoss wird im Wesentlichen durch die Gastronomie, den Empfang, den Frühstücksbereich sowie ein Gästezimmer geprägt. Im Obergeschoss befinden sich die weiteren Gästezimmer mit zugeordneten Bädern sowie Flur- und Laubengangflächen. Ergänzt wird das Raumprogramm durch Personal- und Nebenräume.
Die Immobilie bietet sowohl für den laufenden Hotel- und Restaurantbetrieb als auch für eine individuelle Neupositionierung gute Voraussetzungen. Denkbar sind beispielsweise ein Boutiquehotel, ein hochwertiges Stadthotel, ein Restaurant mit Event- und Private-Dining-Konzept, ein Long-Stay-Angebot oder eine Kombination mehrerer Nutzungsideen.

4. Gastronomiebereich
Der Gastronomiebereich ist auf einen professionellen und zugleich atmosphärischen Betrieb ausgelegt. Neben dem eigentlichen Gastraum stehen eine Theke, eine Küche, Empfangs- und Eingangsbereiche sowie moderne Sanitärflächen zur Verfügung.
Ein wesentlicher Pluspunkt des Ensembles ist der Außenbereich. Die planmäßig ausgewiesene Außenbestuhlung bietet insbesondere in der wärmeren Jahreszeit eine attraktive Erweiterung des Gastronomiebetriebs. Der Bereich unterstützt ein lebendiges, hochwertiges Konzept und kann sowohl für den regulären Restaurantbetrieb als auch für Empfänge, kleinere Veranstaltungen oder saisonale Formate genutzt werden.
Die tatsächliche Zahl der Sitzplätze, Betriebszeiten, Möblierung, Beschallung und sonstige Nutzung des Außenbereichs richtet sich nach den bestehenden Genehmigungen, behördlichen Auflagen und gegebenenfalls öffentlich-rechtlichen Sondernutzungsregelungen.

5. Hotelbereich
Der Hotelbereich umfasst nach den vorliegenden Unterlagen insgesamt elf Gästezimmer. Die Zimmer sind individuell zugeschnitten und verfügen jeweils über ein zugeordnetes Bad. Das Erscheinungsbild ist hochwertig, modern und warm. Holzoberflächen, stimmige Beleuchtung und ein elegantes Farbkonzept vermitteln Boutique-Hotel-Atmosphäre.
Hinzu kommen im Obergeschoss Flur- und Laubengangflächen von insgesamt ca. 61,73 m². Die gesamte Hotel-Nutzfläche im Obergeschoss beträgt ca. 257,29 m². Zusammen mit dem Hotelbereich im Erdgeschoss ergibt sich eine Hotel-Nutzfläche von ca. 306,14 m².

6. Historischer Gewölbekeller
Der Gewölbekeller stellt ein besonderes Alleinstellungsmerkmal des Objekts dar. Die historische Bausubstanz, die gewölbten Decken und das eindrucksvolle Raumgefühl schaffen ein Ambiente, das sich deutlich von üblichen Gastronomieflächen abhebt.
Je nach bestehender Genehmigung und zukünftiger Konzeption kann der Gewölbekeller beispielsweise als Wein- und Verkostungskeller, Private-Dining-Bereich, Eventfläche, exklusiver Veranstaltungsraum oder als ergänzender Bestandteil eines gastronomischen Gesamtkonzepts genutzt werden.
Die konkrete, dauerhafte oder veranstaltungsbezogene Nutzung ist insbesondere im Hinblick auf Brandschutz, Flucht- und Rettungswege, Lüftung, Sanitäreinrichtungen, Schallschutz, Kapazitäten und gaststättenrechtliche Anforderungen eigenständig zu prüfen. Eine bestimmte genehmigte Nutzungsart oder Personenzahl wird mit diesem Exposé nicht zugesichert.

7. Dachgeschoss und Entwicklungspotenzial
Das Dachgeschoss eröffnet aus Sicht der Vermarktung ein interessantes Entwicklungspotenzial. Hier wurde bereits mit dem Ausbau einer genehmigten Traumwohnung begonnen und kann vom Erwerber selbständig fertiggestellt werden. Eine Wohnung in dieser Lage in Ladenburg ist eine echte Rarität und wird zu Höchstpreisen angeboten.

8. Stellplatzsituation
Im Innenhof sind mehrere Stellplätze vorhanden. In den vorliegenden Planunterlagen sind fünf Stellplätze auf dem Grundstück zeichnerisch dargestellt. Der baurechtliche Stellplatznachweis weist insgesamt 14 Stellplätze als vorhanden und den Stellplatzbedarf als erfüllt aus. Die konkrete Lage, rechtliche Sicherung und dauerhafte Nutzbarkeit sämtlicher nachgewiesener Stellplätze ist anhand der vollständigen Bau- und Genehmigungsunterlagen vom Erwerber zu prüfen.“

9. Mögliche Nutzungskonzepte
• Weiterführung als Hotel-Restaurant mit elf Gästezimmern
• Boutiquehotel mit gehobener, regional geprägter Gastronomie
• Stadthotel mit Frühstück, Weinbar und Eventkeller
• Long-Stay- oder Serviced-Apartment-Konzept, vorbehaltlich Genehmigung
• Private Dining, Weinverkostungen und exklusive Veranstaltungen im Gewölbekeller
• Kombination aus Restaurant, Eventfläche und Beherbergung
• Betreiberimmobilie für einen Eigennutzer
• Investmentobjekt mit Verpachtung an einen Hotel- und Gastronomiebetreiber

Es ist ebenfalls eine wohnwirtschaftliche Umnutzung des Hotels denkbar.

Jede Nutzungsänderung, Erweiterung oder wesentliche Änderung des Betriebskonzepts kann genehmigungs- und auflagenpflichtig sein. Die genannten Konzepte sind ausschließlich unverbindliche Nutzungsideen und keine Zusicherung ihrer Genehmigungsfähigkeit.

10. Investmentargumente
• Seltene Kombination aus Hotel, Gastronomie, Außenbereich und historischem Gewölbekeller
• Markanter Standort mit hoher Wiedererkennbarkeit
• Elf bestehende Gästezimmer als Grundlage eines wirtschaftlichen Beherbergungskonzepts
• Zusätzliche Umsatzmöglichkeiten durch Gastronomie, Frühstück, Events und Außenbewirtschaftung
• Historische Substanz als klares Differenzierungsmerkmal gegenüber standardisierten Hotelprodukten
• Mögliches Entwicklungspotenzial im Dachgeschoss, ohne dieses in der Bewertung als gesicherte Fläche vorwegzunehmen
• Breite Zielgruppe aus Eigennutzern, Betreibern, privaten Investoren und Family Offices